第 1 分类：较旧，适合重建

此有地房产是指主要为 30 年或更长时间的单层老建筑的有地房产。这些有地住宅通常用于全面重建项目，以最大限度地提高总土地面积的潜在容积率。从本质上讲，您购买的土地是一块空白画布，可以根据您的喜好和您自己的生活方式拆除、重建和重新设计您的房屋。当然，这是遵循基于信封控制指南和 URA 登陆分区的要求。整个重建过程可能需要大约 18 到 24 个月，所以如果您有更长的时间范围并且不急于搬入，这无疑是一个合适的选择。请注意，由于 COVID-19 大流行推高了人力和资源方面的建筑成本，预计重建成本将上升至每平方英尺 350 至 450 美元的露台和半独立式住宅，以及约 400 至 500 美元每平方英尺基于土地建设者的建议和共识的独立式住宅。因此，请做好准备，预计您的总重建成本将在 150 万美元到 200 万美元之间，具体取决于有地住宅的类型和建筑面积。

第 2 分类：20-30岁，适合A&A作品

该细分市场中的有地住宅通常使用 20 至 30 年。它们仍然具有良好、坚固的建筑结构，非常适合您购买后进行一些加建和改建 (A&A) 或重大翻新工程。根据建筑商的估计，您预计 A&A 成本约为每平方英尺 200 至 250 美元，具体取决于有地住宅的类型和额外的建筑面积，总计价值约 80 万至 100 万美元的 A&A 工程。这些作品可能需要大约 6 到 16 个月的等待时间才能完全入住。

第 3 分类：较新的有地房产，适合小型装修工程

总体而言，第三部分是在过去 10 到 15 年内开发的较新的有地住宅。这些房屋主要是按照最大潜在楼层面积建造的，并且维护得相对良好。

这里的装修包括电线、管道工程、地板以及增加更多的存储空间。随着材料和运输成本的增加，您可以预期总装修成本约为 20 万至 30 万美元，或每平方英尺约 160 美元，以使整个房屋焕然一新。它也可能超出此范围，具体取决于为满足您的品味和喜好而进行的装修的广泛性。这些有地住宅适合需要较短时间搬入的买家，因为装修大约需要 6 到 9 个月，具体取决于完成的工作量。

第 4 分类：开发商重新开发的全新登陆地

第四个也是最后一个部分是全新类型的有地住宅，以前是开发商收购的旧土地，然后重建并在市场上售罄。这些新建的房屋可以节省大量时间和精力，因为您可以立即购买并搬入，无需装修。当然，对于全新的产品，您要为现成的房屋支付更高的价格，从而为您节省时间的机会成本。

全新有地房产（第 4 部分）是引领市场价格上涨的主要动力

毫无疑问，我们承认登陆市场本身有几个独特的微观细分市场，其基准入场价格各不相同。例如，同一地区的不同街道有不同的定价差异。但是，为了检查每个细分市场的基准定价机制，让我们使用当前的实际平均要价来比较四个细分市场中每个细分市场的基准量子价格。

了解登陆市场细分的观点

既然我们已经区分了四个不同的细分市场及其在有地房产中的基准定价，那么在概述您的进入和未来退出策略时，您可以考虑一些平衡的观点。

如果您正在寻找在过去两年的百分比增量方面相对更可口的东西，您可以考虑购买全新类型的有地住宅（第 4 部分）。从 2020 年第一季度到 2022 年第一季度，全新有地住宅的基准价格普遍上涨了 43%，是四个细分市场中涨幅最低的，而用于重建的旧土地（第 1 细分市场）则飙升了 75%。从这个角度来看，您仍将进入一个全新的为您完全重建的露台，无需等待与家人一起入住，而您需要等待18至24个月才能购买旧地进行重建。因此，如果购买增值 43% 的全新土地比购买升值 75% 的旧土地更舒适，那么也许这是您可能需要考虑的一个观点。

假设您拥有更长的时间跨度和强大的控股权，并且您热衷于重建较旧的土地（第 1 部分），即使它已经看到了 75% 的可观增量。您可以选择先进入有地市场，并在价格进一步升值时持有一两年，然后再考虑通过股权定期贷款或建筑贷款重建您的新房。您可能想要探索这个视角，因为入门价格最低，因此您将以 350 万美元的最低价格进入纯土地市场。这也适用于需要 A&A 工程的第 2 段有地房产。需要注意的一件事是，考虑到您的跨露台重建的建设成本约为 120 万美元到 150 万美元，与最初购买全新的相比，您的总成本最终可能会增加相似或更多的总金额。< /p>

考虑您的时间机会成本和重建成本

要决定哪种观点最适合您，归结为您的时间机会成本，以及您是否有足够长的时间范围来投资重建自己的梦想家园。否则，立即搬入全新的公寓可能更有意义。另一个需要考虑的因素是由于全球大流行导致的人力紧缩和原材料价格飙升以及通货膨胀率上升，导致建筑成本飙升。随着建筑成本的增加，与购买现成的全新房屋相比，这可能会使您的整体重建成本超过最终花费更多来重建自己的房屋的程度。

登陆库存有限

在过去的 26 年中，可用的有地库存一直在 73,000 到 75,000 之间徘徊，并且几乎没有增加。无论有多少土地细分发生，整个有地住宅的全部供应本质上仍然位于新加坡相同数量的地块上。土地存量有限，因为政府为纯土地开发预留的土地稀缺。相反，政府可能会为分层有地或 99 年有地项目释放特定地块，例如 2017 年出售 Lorong 1 Realty Park 和即将推出的 Pollen Collection，这是一个拥有 132 套有地住宅的 99 年租赁开发项目.除了少数大开发商的土地储备，大部分全新的有地房产来自开发商收购旧房，细分土地并重建全新的土地。因此，开发商的新一批地块很少见，而大部分地块交易发生在转售市场。新供应的缺乏可能会在 2022 年持续存在，因此由于劳动力和原材料成本较高，因此请准备好为全新的有地住宅支付更高的溢价。

相反，可用的非有地住宅，即私人公寓和公寓，目前徘徊在 330,000 至 340,000 之间。它继续以比登陆供应更稳定的速度增长。随着每一轮政府土地销售 (GLS) 和整块出售，将在相同的土地面积上开发更多的单位。尤其是，GLS 的土地很少释放，从过去 2 到 3 年的控制供应中可以看出。尽管如此，几乎每个季度都有新的发布。这种供应差异是导致到岸价格和非到岸价格之间的鸿沟的关键因素。

不断变化的市场条件进一步减少了落地库存

此外，不断变化的市场条件进一步减少了可用有地房产的供应。随着过去几年土地价格上涨和土地市场走强，目前的土地所有者可能没有出售的动力，因为他们预计价格会进一步升值。拥有强大的持有力，业主将不太可能就要价进行谈判，因为他们预计有地住宅需求激增会带来更高的价值。即使他们要出售，他们也可能会继续留在有地市场，除非他们即将退休，并且正在寻求套现并将规模缩小到单层住宅单元。

此外，由于当前的全球大流行继续扰乱全球供应链并导致建筑成本增加，这为进入落地市场设置了更高的障碍。建造有地房产变得更加令人望而却步且成本更高，因此，随着开发商将全新的有地供应重新投放市场，由于建筑成本增加，它们的价格将更高。

那么，这对未来的落地价格意味着什么？可能会发生两种可能的结果：首先，非到岸价格形成基准支撑位，而到岸价格不低于该支撑位。其次，土地价格可能会推高并进一步拉大差距，从而最终将有地房产固化为自己的一个类别。

随着鸿沟的扩大，有地房产成为了自己的一个类别

由于鸿沟可能会在未来 5 到 10 年持续存在，它为陆上买家利用当前的陆上市场提供了有利机会。随着到岸价格继续升值，这导致与非到岸价格出现更大的偏差，进一步扩大了鸿沟。因此，随着鸿沟的扩大，这将加强有地房产成为自己的一个类别，因为它们现在成为更好的价值储存手段。

使用非到岸价格作为到岸价格的基本支持水平

如果您有购买有地房产的购买力，我们建议您监控非有地价格趋势的支撑位（即蓝线）。如果非到岸价格趋势稳定增长，那么到岸价格也可能继续呈逐渐上升趋势。

在最新的降温措施和利率上升之后，非到岸价格在 2022 年第一季度小幅回落 0.6%。但是，随着安全管理措施的放松和新加坡边境的重新开放，我们可以预期对私人住宅物业的需求增加。此外，随着通胀和建设成本的上升，我们可以预期随着更多项目的推出，新推出的价格将保持坚挺。与落地市场类似，新品发布是非落地市场的驱动力，因此我们可以预期非落地价格将保持稳定并可能逐渐上涨。

因此，我们可以预见真正购房者对私人住宅的需求将保持强劲，为有地和无地价格在 2022 年继续逐步上涨提供支持。

结论

在陆地上导航可能看起来令人不安，并且您可能会不确定做出正确的决定。归根结底，最重要的是尽职调查并确保退出未来。考虑您的机会成本，并制定一个您可以接受的可行时间表。

如果您正在寻找下一个有地住宅或需要任何其他房地产建议，请随时在 Homy 与我们联系，我们将很乐意为您提供帮助。