在新加坡买卖房产时，印花税是许多人容易低估的一项重大成本。 在纸面上，它看起来很简单——不过是一项税收。 但在现实中，它会显着影响：
您前期需要准备多少现金
您的购房计划是否切实可行
您最终离场时能赚取多少利润
这些年来，我见过不少买家和卖家仅仅因为没有完全理解印花税的运作机制，从而做出了代价高昂的错误决定。 在这份指南中，我将为您清晰拆解——不仅告诉你它是什么，更告诉你它对你意味着什么。本文内容较长，您可以直接滚动到与您切身相关的税种部分。
什么是印花税？
房地产印花税是对与购买或租赁房产相关的法律文件征收的税。简而言之，当您在新加坡买卖房产时，必须向新加坡税务局（IRAS）缴纳这项税款。 印花税主要分为三大类：
买方印花税 (BSD) —— 所有买家都必须缴纳。
额外买方印花税 (ABSD) —— 针对特定买家征收的额外税。
卖方印花税 (SSD) —— 如果您过早转售房产，则需要缴纳。
每种税都有不同的设立目的——只有将它们放在一起综合考虑，您才能看清房产交易的财务全貌。
1. 买方印花税 (BSD)
买方印花税是对每笔房产交易都征收的税——无论这是您的第一套房还是第十套房。 您需要缴纳的 BSD 金额取决于房产的实际购买价格或市场估值，以两者中较高者为准。
住宅房产与非住宅房产的 BSD 税率如下：
买方印花税 (BSD) 计算公式
| 住宅房产税率 | 非住宅房产税率 |
| 1% 首个 $180,000 | 1% 首个 $180,000 |
| 2% 次个 $180,000 | 2% 次个 $180,000 |
| 3% 次个 $640,000 | 3% 次个 $640,000 |
| 4% 次个 $500,000 | 4% 次个 $500,000 |
| 5% 次个 $1,500,000 | 5% 剩余部分金额 |
| 6% 超过 $3,000,000 的剩余部分 |
让我们来做一些 BSD 实际计算
由于住宅房产在新加坡最常见，以下我们将以住宅房产为例进行模拟计算：
| 住宅房产 | ||
| 总价低于 100 万新币 | 案例 A：购买价格为 $450,000 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 剩余金额 ($450,000 – $180,000 – $180,000) = $2700 总共应付 BSD = $8,100 速算公式: 3% of $860,000 – $5,400 = $8,100 | 案例 B：购买价格为 $860,000 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 剩余金额 ($860,000 – $180,000 – $180,000) = $15,000 总共应付 BSD = $20,400 速算公式: 3% of $860,000 – $15,400 = $20,400 |
| 总价 100 万至 150 万新币 | 案例 A：购买价格为 $1,000,000 (100万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 剩余金额 ($1 million – $180,000 – $180,000 – $640,000) = $0 总共应付 BSD = $24,600 速算公式: 4% of $1,000,000 – $15,400 = $24,600 | 案例 B：购买价格为 $1,300,000 (130万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 剩余金额 ($1.3 million – $180,000 – $180,000 – $640,000) = $12,000 总共应付 BSD = $36,600 速算公式: 4% of $1,300,000 – $15,400 = $36,600 |
| 总价 150 万至 300 万新币 | 案例 A：购买价格为 $2,000,000 (200万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 次个 $500,000 = $20,000 5% 剩余金额 ($2 million – $180,000 – $180,000 – $640,000 – $500,000) = $25,000 总共应付 BSD = $69,600 速算公式: 5% of $2,000,000 – $30,400 = $69,600 | 案例 B：购买价格为 $2,300,000 (230万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 次个 $500,000 = $20,000 5% 剩余金额 ($2.3 million – $180,000 – $180,000 – $640,000 – $500,000) = $40,000 总共应付 BSD = $84,600 速算公式a: 5% of $2,300,000 – $30,400 = $84,600 |
| 总价 300 万新币以上 | 案例 A：购买价格为 $3,500,000 (350万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 次个 $500,000 = $20,000 5% 次个 $1,500,000 = $75,000 6% 剩余金额 ($3.5 million – $180,000 – $180,000 – $640,000 – $500,000 – $1,500,000) = $30,000 总共应付 BSD = $149,600 速算公式: 6% of $3,500,000 – $60,400 = $149,600 | 案例 B：购买价格为 $5,400,000 (540万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 次个 $500,000 = $20,000 5% 次个 $1,500,000 = $75,000 6% 剩余金额 ($5.4 million – $180,000 – $180,000 – $640,000 – $500,000 – $1,500,000) = $144,000 总共应付 BSD = $263,600 速算公式: 6% of $5,400,000 – $60,400 = $263,600 |
⚠️ 多数买家容易忽略的核心要点
请记住，印花税（包括 BSD 和 ABSD）不能捆绑进您的房屋贷款中。它必须在交易初期以现金或 CPF（公积金） 的形式直接支付。在签字画押之前，请务必确保您的“流动资金”已经准备就绪。
这意味着您的前期准备成本会比预期更高，尤其是购买高总价房产时。
🎁 赠予房产的 BSD
赠予在法律上被视为“自愿处置”，其征税方式与标准的市场购买非常相似。
👉 买方印花税 (BSD)： 这是强制性缴纳的。即使交易中没有产生任何实际资金换手，BSD 依然会根据房产赠予时的市场估值（Valuation）进行计算，而不是按 $0 计算。这是许多人最常误解的地方。
🧾 继承房产的 BSD
如果是通过遗产继承，处理方式则完全不同。
👉 在继承节点无需缴纳 BSD。 如果房产是严格按照遗嘱、法定继承条例（Intestate Succession Act）或穆斯林继承法（Muslim Law of Inheritance）转让给您的，则无需支付买方印花税。
但是： 虽然您当时不需要交税，但这套继承的房产会直接计入您名下的房产总数，从而影响您未来购买新房产时的税率。
2. 额外买方印花税 (ABSD)
ABSD 是在 BSD 基础上额外征收的税，其主要目的在于：
调控房地产价格
抑制炒房投机行为
确保新加坡本地居民的自住置业需求得到优先满足
ABSD 主要针对购买第二套及以上住宅房产的业主。请注意，ABSD 仅适用于住宅房产，商业和工业房产不受此限制。
ABSD 仅适用于以下几类买家：
外籍人士（Foreigners）
购买第一套及后续住宅房产的永久居民（PR）
购买第二套及后续住宅房产的新加坡公民（SC）
通过信托（Trust）购买住宅房产的受托人
购买住宅房产的实体（公司和协会）
额外买方印花税 (ABSD) 最新税率表
| 买家身份 | 第一套住宅 | 第二套住宅 | 第三套及后续住宅 |
| 新加坡公民 (SC) | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 (PR) | 5% | 30% | 35% |
| 外籍人士 (Foreigner) | 60% | 60% | 60% |
| 以信托名义购买 (Trust) | 65% | 65% | 65% |
| 实体/公司购买 (Entities) | 65% | 65% | 65% |
让我们来做一些 ABSD 实际计算
We will do some ABSD calculation for you to understand.
| 住宅房产 | |
| 案例一：新加坡公民购买第一套住宅 ABSD 税率 = 0%（免税） 房产价格: $650,000 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 剩余金额 ($650,000 – $180,000 – $180,000) = $8,700 BSD 额度= $14,100 ABSD 额度 = $0 总税费 = BSD + ABSD = $14,100 | 案例二：新加坡永久居民（PR）购买第一套住宅 ABSD 税率 = 5% Purchase Price: $650,000 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 剩余金额 ($650,000 – $180,000 – $180,000) = $8,700 BSD 额度 = $14,100 ABSD 额度 = 5% of $650,000 = $32,500 总税费 = BSD + ABSD = $46,600 |
| 案例三：新加坡公民购买第二套住宅 ABSD 税率 = 20% 房产价格: $2,000,000 (200万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 次个 $500,000 = $20,000 5% 剩余金额 ($2,000,000 – $180,000 – $180,000 – $640,000 – $500,000) = $25,000 BSD 额度 = $69,600 ABSD 额度 20% of 2,000,000 = $400,000 总税费 = BSD + ABSD = $469,000 | 案例四：外籍人士购买新加坡住宅 ABSD 税率 = 60% 房产价格: $2,000,000 (200万) 1% 首个 $180,000 = $1,800 2% 次个 $180,000 = $3,600 3% 次个 $640,000 = $19,200 4% 次个 $500,000 = $20,000 5% 剩余金额 ($2,000,000 – $180,000 – $180,000 – $640,000 – $500,000) = $25,000 BSD 额度 = $69,600 ABSD 额度 = 60% of 2,000,000 = $1,200,000 总税费 = BSD + ABSD = $1,269,600 |
😱 许多人在此处遭受巨大的“财务惊吓”
我见过很多买家做好了一切规划：
贷款批准了 ✅，
公积金算好了 ✅，
月供完全承受得起 ✅。
却偏偏彻底忽略了 ABSD。当他们突然意识到需要额外掏出几十万新币的纯现金或公积金来付税时，整个交易瞬间告吹。
买家必须知道的核心财务策略
1. ABSD 退税/豁免（针对已婚夫妇）
如果您是：
已婚的新加坡公民夫妇
正在联名购买第二套住宅房产
只要您在购买第二套房产后的 6 个月内成功卖掉第一套房产，即可申请全额退还 ABSD。 👉 这是房产“以旧换新、小换大”的升级置业者（Upgraders）最关键的策略。
2. 去名/资产重组（Decoupling）
部分业主会通过法律程序重新调整产权：
将其中一方的名字从现有房产中“除去”
让空出名字的一方以首套房（0% ABSD）的身份购买下一套房房产 👉 这在市场上很常见，但操作必须严格合规。
🎁 赠予房产的 ABSD
👉 ABSD 在赠予中也是强制性的： 同样基于房产的市场估值而非 $0 计算，具体税率取决于接收人的国籍身份以及当时名下的房产总数。
👉 关于生前信托（Living Trust）： 如果通过信托赠予房产，通常需要先垫付 65% 的 ABSD（信托税率）。只有在满足“受益人清晰且可界定”等特定条件时，才能向税务局申请退税（Remission）。
🧾 继承房产的 ABSD
👉 在继承节点不需要缴纳 ABSD（依据合法遗嘱或无遗嘱继承条例）。
但同样注意： 继承的房产将从此占用您名下的房产配额。
3. 卖方印花税 (SSD)
卖方印花税（SSD）是向在新加坡出售住宅或工业房产的卖家征收的税。只要您在法定的持房期（Holding Period）内将房产转让或出售，就需要交纳此税。 设立 SSD 的核心目的是为了打击短期炒作行为，促进房地产市场的长期稳定。它涵盖了组屋（HDB）、私人公寓、以及有地住宅。
🏢 住宅房产的 SSD 税率
住宅房产的三年持房期税率如下：
持有少于 1 年便出售 → 12%
持有超过 1 年，但不满 2 年出售 → 8%
持有超过 2 年，但不满 3 年出售 → 4%
持有满 3 年以上再出售 → 无需缴纳 SSD
住宅 SSD 实际计算示例
以下通过几个实际案例，让您更容易理解 SSD 的计算方式。| 住宅房产 | |
| 签署买卖合同后的第 6 个月出售 持有期不足一年 SSD 税率 = 12% 售价: $1,000,000 应付 SSD: 12% of $1,000,000 = $120,000 | 签署买卖合同后的第 14 个月出售 持有期满一年不足两年 SSD 税率 = 8% 售价: $1,000,000 应付 SSD: 8% of $1,000,000 = $80,000 |
| 签署买卖合同后的第 30 个月出售 持有期满两年不足三年 SSD 税率 = 4% 售价: $1,000,000 应付 SSD: 4% of $1,000,000 = $40,000 | 签署买卖合同后的第 40 个月出售 持有期已超过三年 SSD 税率 = 免交 SSD 售价: $1,000,000 免交 SSD |
🏭 工业房产的 SSD 税率（重要且常被忽略）
工业房产的卖方印花税结构与住宅完全不同。对于在 2013 年 1 月 12 日或之后购买的工业房产，其税率如下：
持有少于 1 年出售 → 15%
持有超过 1 年，但不满 2 年出售 → 10%
持有超过 2 年，但不满 3 年出售 → 5%
持有满 3 年以上 → 无需缴纳 SSD (计算同样基于出售价格或市场估值中的较高者)
💡 为什么“2013年1月12日”这一天对工业房产至关重要？ 如果该工业房产是在 2013 年 1 月 12 日之前购入的，即使你在 3 年内将其卖掉，也完全不需要缴纳卖方印花税。
🎁 赠予房产的 SSD
与继承不同，接受赠予的房产在法律上被视为“自愿处置”，这会触发接收者（受赠人）持房期的重新计算（Reset）。
持房期起算点： 从您正式接受该赠予（转让）之日起计算。
SSD 责任： 如果您在法定的持房期内（自接受赠予之日起算）将该房产卖掉，您就必须作为卖家缴纳 SSD。
特定特殊税率说明（2025年7月4日或之后购入/赠予的住宅）： 第一年为 16%，第二年 12%，第三年 8%，第四年 4%。工业房产则维持上述 15% / 10% / 5% 的规律。
🧾 继承房产的 SSD
遗产继承在很大程度上受到了政策保护，避免了即时面临 SSD 的风险，因为继承不会重置持房期的时钟。
合并计算规则： 继承房产的持房期是自原过世持有人（原房东）最初购买该房产之日开始算起，而不是从你继承的日期算起。
举例： 如果过世的亲人在其生前持有该公寓已经超过了法定持有期，那么在合法转让给你后，你可以立即将其挂牌出售，且不需要缴纳任何卖方印花税。
🔍 卖方印花税（SSD）的底层时间是如何计算的？
A. 基本原则
持房期的时钟从你“取得（Acquired）”房产的那一天开始，到你“处置（Disposed of）”房产的那一天结束。
取得日期（Acquisition Date）： 指您执行选购权书 (Exercise OTP) 的日期，或签署买卖协议 (S&P Agreement) 的日期。
处置日期（Disposal Date）： 指您的买家执行 OTP 或签署买卖协议的日期。
B. 为什么“法律完工日/交房日 (Completion Date)”不作为 SSD 的计算标准？
法律意义上的完工交易（通常在执行 OTP 后的 8-12 周发生，届时支付余款、正式过户房契）并不作为税务计算标准。新加坡税务局是以双方签署承诺合同的时间节点为准。
示例： 如果您在 2023 年 1 月 1 日执行了 OTP（买入），而您的买家在 2026 年 1 月 1 日执行了购买您房产的 OTP。即便律师楼完成最后的过户手续需要再花 两个月，在税务局看来，您的持有期恰好满 3 年，您已经安全豁免了 SSD。
C. 特殊物业类型的计算起算点
新楼盘项目 (BUC)： 即使项目还没盖好、不能入住，只要您与开发商签下买卖协议（S&P），您的 SSD 降维时钟就已经开始倒计时。
政府组屋 (HDB)： 通常以获得建屋局批准书（Letter of Offer）或签署租赁协议（Agreement for Lease）的日期为准。
🛠️ 专业建议： 房产买卖前，极其有必要通过新加坡内陆土地信息服务系统（INLIS）核实并确认精准的原始购买日期。差一天都可能导致几万到十几万新币的税费落差。此外，SSD 必须在买卖法律文件签署后的 14 天内缴纳，否则将面临每月 1% 的滞纳金罚款。
💡 终极思考：以正确的方式看待印花税
综上所述，印花税绝不仅仅是一项简单的税收支出——它直接关乎您在新加坡进行房产配置的灵活性和成败。
对于自住买家： 它决定了您的入场预算是否充裕、实际可行。
对于卖家： 它决定了您最适宜的离场时机（Exit Strategy）。
对于投资者： 它在源头上直接扣减并影响着您的净投资回报率（ROI）。
深入理解 BSD、ABSD 和 SSD 的税率及算法，能让您在房产交易过程中运筹帷幄，避免任何突如其来的巨额财务惊吓。
很多人以为，买房最重要的是：“我买不买得起。”
但真正影响长期财务结果的，往往是：你有没有提前理解整套税务结构。
因为在新加坡房地产市场里，真正让人受伤的，往往不是房价本身。而是那些在签字之后，才突然发现的隐藏成本。
(注：如果您对新加坡房产印花税有任何实时疑虑或政策更新的疑问，请随时参考新加坡税务局（IRAS）官方网站的最新指南。)
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